保利、万科、金地三季报简评

原标题:保利、万科、金地三季报简评 来源:雪球

首先还是要再强调一下,地产股由于主要的利润都在四季度结算,所以年报才是最重要的,三季报也就能看一个大体趋势,大家最关心的净利润增速可能会到年报时发生非常大的变化,且三季报披露的数据很少。

作者:小七滚雪球

来源:雪球

今天也就是把我从这三份三季报中抓到的一些信息和关键点分享给大家,仅供参考,我看完后的整体感受是三季报表现万科>保利>金地,财报打分如下:

保利地产

保利的这份三季报表现符合预期,其中Q3单季度净利润同比增长7%,扣非净利润增长22%,说几个亮点,一是在今年全国房地产业前三季度竣工面积两位数下滑的情况下,保利竣工面积同比大幅增长27.8%,远超上半年3.9%的增速,也远超前三季度的营收增速5.02%,我想这可能和保利竣工楼盘的结构有关,如果竣工的楼盘主要集中在三四线城市或是商业地产较多,那是会出现竣工增速远大于收入增速的情况,这还有待年报披露后继续观察。

另外一大亮点就是合同负债相比上季度末又增加了354亿,比去年底增加了519亿,这主要归功于保利今年三季度销售端强劲的表现,三季度销售收入同比增速高达44.8%,一举扭转了上半年销售端的颓势。

还有我比较关注的一点就是毛利率水平,保利前三季度的毛利率为34.0%,相比去年同期还是小幅下降了1.9%,但相比半年报5.24%的下降幅度缩窄了很多,所以如果单看三季度的毛利的话同比去年是上升的。

总的来说保利的这份三季报四平八稳,竣工面积表现突出,毛利率下降速度趋于缓和,四季度表现值得期待。

金地集团

金地的三季报其实也挺中规中矩的,Q3单季度净利润同比增长了12.1%,而前三季度归母净利润依然有8%的下降,主要原因是今年的竣工面积相比去年同期减少了4%,导致营业收入同比下降5%左右,且结算毛利率也比去年同期下降了3.03%,详见下图:

毛利率的问题我之前说过,今年很多房企都开始结算2016、2017年高价拿地的楼盘,有些地王项目算上这几年的时间成本最后肯定是要亏损的,比如金地16年就以56,000元/平的楼板价,47.4亿的总价在天津拿了一个地王项目——天津双峰道,现在的楼盘名称叫金地阅千峯,去年开始以60,000元/平左右的价格开盘,销售效果也不是很理想,像这样的楼盘最后在结算时肯定就会大幅拉低金地整体的毛利率。

但好在16,17年在土地市场高价拿地可以算作是一次性损益,总有结算完的一天,土地拍卖的溢价率从18就开始下降了,未来能有多少毛利率,主要还是看各家房企打造的楼盘质量,而金地多年深耕于一二线城市的高端项目,毛利率常年就要比行业平均水平高出一截,今年前三季度的销售单价也实现了同比增长,所以我相信未来几年金地的毛利率依然能维持在一个较高的水平。

万科

万科是这三家当中营收和利润增速最高的,前三季度归母净利润同比增长8.89%,但其实万科的毛利率却是三家中下降幅度最大的,由去年同期的27.6%下降到了今年的22.9%,导致毛利比去年少了82.9亿,之所以净利润还能保持增长,一是由于税费的下降,二是去年计提了16.5亿的存货资产减值,今年没有,三是投资收益比去年同期大幅增加了25.7亿元。

之前说过,那些一二线城市的高端楼盘往往都是由几家房企联合开发的,如果这些项目万科没有并表,那最后的利润都会体现到投资收益中去,而这些项目的毛利率水平我们是无法判断的,万科在财报中披露的22.9%毛利率仅是他所有并表项目的毛利率,所以从万科整体的结算端表现来看,毛利率下降幅度可能并没有4.7%那么剧烈,但今年房企毛利率水平的总体下滑趋势还是不可避免的。

另外,我们可以从这份财报中看到,截至三季度末万科的利润储蓄罐——已售未结金额高达7,248亿,相比去年底的6,091亿又增加了19%,且已售未结单价达到了14,753元/平,远高于当期结算单价12,400元/平,所以这些将在未来一两年结算的楼盘大概率能使得万科的毛利率企稳回升。

总结一下,梳理完这三份财报,我的总体观感是万科好于保利好于金地,如果回到股票,结合估值水平来看,目前我给这三家地产股的性价比排序是万科H>保利地产>金地集团>万科A,我在过去几个月也按照这个优先级进行过多次加仓,接下来我应该会暂时保持地产股仓位不动,静待四季度的销售业绩和明年的年报,因为相对于年报来说,地产股的三季报仅仅是开胃小菜!

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